3.22《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》政策解讀

01 政策出臺的背景是什么?

為堅決貫徹落實黨中央、國務院“房住不炒”決策部署，促進房地產市場平穩健康發展，確保完成“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，持續保持生活成本競爭力，保持房價收入比在全國主要城市中的優勢地位，建設高品質生活宜居地，增強居民幸福感和獲得感，按照市委、市政府的統一安排，針對當前房地產市場中存在的主要問題，我市研究制定了《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱為《通知》）。

02 政策主要內容有哪些?

《通知》堅持問題導向、目標導向、結果導向，進一步強化精準施策、系統治理，從強化住宅用地供應管理、深化房價地價聯動機制、加大住房保障力度、加強住房交易管理、嚴格金融審慎監管、加強市場秩序監管、落實調控主體責任等七個方面提出了16條措施。

03 政策在強化住宅用地供應管理方面有哪些措施?

一是增加住宅用地供應，2021年度全市住宅用地供應總量增長20%以上，占經營性用地比例不低于65%，單列租賃住房用地計劃，保障性住房用地“應保盡?！?。

二是中心城區商品住宅用地嚴格實行集中公告、集中出讓，合理制定土地出讓方案，堅決遏制非理性拿地，切實穩定地價和市場預期。

三是加強土地競買主體資格審查，超出房地產開發企業“三道紅線”、存在重大失信行為的競買人，不得參與我市土地競拍。

04 為什么要實施“限房價、定品質、競地價”的住宅用地出讓方式？

為有效防范房地產市場風險，確保完成“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標，在中心城區商品住宅用地出讓全面實行“限房價、定品質、競地價”，堅決遏制房價過快上漲。通過競買人在參與商品住宅用地競拍前，簽署知曉出讓地塊房價地價品質聯動要求以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同的方式，減少和避免非理性競價帶來的不利影響，穩定地價和市場預期，保持我市房地產市場平穩健康發展。

05 我市在加強住房保障力度方面有哪些具體舉措？

一是堅持以人民為中心的發展思想，順應人民對幸福美好生活的新期待新向往，針對不同住房困難群體，分類施策，精準保障。對城鎮戶籍的住房和收入“雙困”家庭，采取實物保障為主、租賃補貼為輔的方式，實行應保盡保、應保即保；對城鎮戶籍中等偏下收入家庭，采取租賃補貼為主、實物保障為輔的方式，著力解決居住困難，全面保障住有所居；對住房困難新市民、青年人和在城鎮穩定就業的外來務工人員，采取租賃補貼、產業功能區配套住房和政策性租賃住房等方式，積極解決其階段性住房困難。

二是圍繞青年創新創業就業筑夢工程，實施商品房配建為主、新增用地集中新建為輔的人才公寓建設模式，進一步增加人才公寓供應點位、靈活供應時序，滿足人才對房源位置、品質、戶型等因素的多元化需求。落實安居政策優惠，購買人才公寓規定面積可享受購房款8.5折，租賃人才公寓可享受租金補貼并可按照入住時市場價格優惠購買，有效提升人才幸福感、獲得感。

06 我市在發展住房租賃方面有哪些措施？

我市以滿足新市民，尤其是外來務工人員和新就業大學生居住需求為著力點，多渠道增加租賃住房。

一是增加租賃住房建設用地供應，住宅用地供應計劃中單列租賃住房用地，占比不小于10%；鼓勵土地用途兼容復合利用，利用工業用地、新型產業用地的配套服務設施用地集中建設租賃住房，加快推進集體建設用地建設租賃住房。

二是完善租賃住房籌集方式，通過集中新建、在商品住房項目中配建、將閑置低效利用的非住宅按規定改建、盤活閑置住房用于住房租賃等方式，加快租賃住房供應。未來五年，全市將新增租賃住房30萬套，2021年新增租賃住房不少于6萬套，其中新建、改建租賃住房不少于4萬套。

三是健全長租房政策，進一步建立健全有利于長租房穩定發展的體制機制，規范住房租賃市場秩序，保障租賃雙方合法權益，不斷擴大承租人享受公共服務權利的范圍，構建覆蓋建設、管理、經營全產業鏈規范發展的政策體系。

07 如何理解登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的項目所購商品住房限售期限由3年延長到5年？

2020年9月14日, 我市出臺《關于保持我市房地產市場平穩健康發展的通知》（成辦發〔2020〕83號），其中規定：“加強熱點樓盤銷售方案審核，合理確定房源和認購人數比例，優先保障無房居民家庭購房需求”。市住建局、市司法局《關于完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的補充通知》（成住建發〔2020〕398號）規定“登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的，全部房源僅向已報名登記的無房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售”。為了堅持“房住不炒”的定位，堅決打擊炒房行為，切實解決無房家庭的居住問題，將購買此類商品住房的限售期限由原來的3年延長為5年。

本《通知》發布之日起領取預售許可證（現售備案意見書）的項目按本規定執行，本《通知》發布之前已領取預售許可證（現售備案意見書）的項目按原政策執行。

08 如何理解依據合同約定方式取得本市住房的主體以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體均應當符合本市住房限購、限售政策的規定？

近期，部分不法中介機構利用我市“法拍房”未納入限購限售范圍進行惡意炒作，個人當事人虛構債權債務糾紛通過訴訟取得住房等現象時有發生，變相規避限購政策，故《通知》將“法拍房”等通過司法程序取得的住房納入限購限售管理，查堵政策漏洞?！锻ㄖ芬幎ǖ闹黧w包括自然人、法人和非法人組織。

在司法拍賣的實踐中，競買人應對自身是否符合本市住房限購政策承擔相應后果，一旦司法拍賣成交裁定文書下達，競買人因不符合本市住房限購政策不能過戶，須自行承擔毀拍的法律后果。本《通知》實施前，已進入司法拍賣競價環節的，仍按原政策執行。

將法拍房等納入限售管理是指，按照《成都市人民政府辦公廳關于進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》（成辦發〔2018〕17號）規定，“在全市范圍內新購買的商品住房或二手住房，須取得不動產權證滿3年后方可轉讓”，其中“轉讓”的方式包括買賣、贈與、以房抵債、互換等。

09 如何理解通過司法處置和股權轉讓取得的開發項目的受讓人應按照原土地出讓合同和履約協議約定開發條件進行開發并按照調控要求銷售住房？